La inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad es un procedimiento también conocido como Inmatriculación de fincas. El principal problema que suele llevar aparejado reside en el hecho de que la superficie a inscribir, y que consta en el registro de propiedad o escritura, bgeneralmente no coincide con la superficie real de la finca.
Cuando nos refiramos al concepto de finca, no nos referiremos a aquella superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias. Por el contrario, el concepto al que nos referiremos es el establecido en la Ley Hipotecaria (artículo 243), que define como finca todo aquello que abre folio en el Registro.
Por su parte, la llamada Escritura Pública o Título de Propiedad es un documento que se formaliza ante notario, y en él se hace constar quién es el titular de la finca, cómo accedió a su propiedad -herencia, donación, compraventa, permuta, etc.-, así como la superficie y linderos del terreno. Junto a la descripción de la finca, se suele adjuntar un sello denominado cajetín, en el que constan tomo, libro, página y número de finca, además de la Inscripción. Este último dato es el que avala la inscripción en el Registro de la Propiedad. No todas las fincas están inscritas en este Registro, ya que puede darse el caso de que se rechace su inmatriculación.
Ahora bien, ¿qué es el Registro? Conforme a lo establecido en el articulo 605 del Código Civil, en consonancia con el artículo 1, párrafo 1, de la Ley Hipotecaria, el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. También puede definirse el Registro de la Propiedad como la institución administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles. Recorriendo la historia, podemos manifestar que la institución del Registro de la Propiedad es muy antigua. Apareció por vez primera en algunas ciudades alemanas en los comienzos de la baja Edad Media. Sin embargo, su difusión no se produce hasta finales del siglo XVIII, sobre todo a partir de la implantación de los Registros de gravámenes como las hipotecas.
En nuestro país, hay que apuntar en esta línea los llamados Oficios o Contadurías de Hipotecas, creación que data del reinado de Carlos III a través de la Real Pragmática de 31 de enero de 1778. En ella se dispuso que en todas las cabezas de partido, así como en las cabezas de jurisdicción que explícitamente se señalasen, se llevarían los libros necesarios para la toma de razón de los actos que sujetaban a ella. Mediante esta toma de razón se publicaban fundamentalmente los actos o negocios constitutivos de hipotecas, censos y otros gravámenes reales, así como la venta de bienes raíces gravados con cargas.
Respecto a la inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, hay que decir que, en sentido estricto, la Ley no establece precepto alguno respecto al deber de inscribir o matricular los inmuebles (léase caseríos, montes, prados, etc.). Sin embargo, desde mi punto de vista, es conveniente proceder a inscribir todos los bienes, en evitación de problemas serios en el futuro.
¿Qué pasos hemos de dar para proceder a la inmatriculación de una finca que con anterioridad no se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad? Los procedimientos son varios, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a saber:
A) Mediante expediente de dominio.
B) Mediante el Titulo Público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del trasmitente o enajenante.
C) Mediante el certificado a que se refiere el articulo 205, y solo para los casos que el mismo indica.
No obstante, el Reglamento Hipotecario, a través de su reforma del año 1959, ha facilitado aún más los medios de inmatriculación. Ese mismo Reglamento contiene además otros procedimientos, distintos de los enumerados en el artículo 199 de la Ley. Así, en su artículo 299, establece que también podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción los títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles directamente con arreglo a las leyes o disposiciones especiales.
Otro de los requisitos que se exigen para la inmatriculación de una finca es aportar un certificado topográfico emitido por el catastro, donde se contemple la descripción ortográfica de la finca, su superficie y linderos.
En este punto es conveniente establecer una clara diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Este último es un organismo administrativo cuya función es determinar la composición de las fincas, su superficie, linderos, etc. Pero en ningún caso es el responsable de dar fe de la titularidad de la finca.
En cuanto al problema de la inexactitud de los datos registrales, que también genera problemas con las subvenciones, hemos de manifestar que una de las deficiencias del sistema registral se encuentra en la falta de verificación de los datos a inscribir, como son los datos de las superficies de los solares. Esto da origen a numerosas dudas, ya que no es raro el caso de montes que registralmente poseen una superficie inferior a la contemplada en el titulo de propiedad. En otras palabras, el Registro declara que los asientos valen como si su contenido fuera cierto, mientras no se demuestre lo contrario.
¿Que carácter tiene esa presunción de exactitud? Se trata de una presunción iuris tantum, por lo que cabe prueba en contrario. En otras palabras, que si se prueba esa inexactitud se puede modificar en el Registro.
¿Qué sucede cuando nos encontramos con el problema de que, a la hora de la transmisión de una finca -monte, pradera etc.-, no coincide la superficie registral con la superficie real del solar? Para dicho caso existe un procedimiento jurídico denominado Expediente de Exceso de Cabida. En dicho Expediente el Juzgado siempre da audiencia a los colindantes para determinar, como cuestión previa, la exactitud de los límites de la finca de la que se pretende una rectificación superficial. De ahí que este problema se convierta en un tema a debatir ante los tribunales para aquellos sujetos que se encuentren inmersos en el debate de la incongruencia entre lo registrado y lo real.