Según este principio registral, se establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos.
La idea es adecuar la realidad civil a la realidad registral, consecuencia del principio de exactitud registral, pues se presume que ambas realidades coinciden o deben coincidir. De esta forma, el transmitente de hoy será el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy será el transmitente de mañana, formando una cadena de transmisiones identificable y continua.
En la realidad el titular civil puede ser otra persona distinta de la que aparezca en el Registro, pero sus actos de disposición o de gravamen no tendrán acceso registral porque no aparecen otorgados por la persona que, según el ReP, es el titular o el legitimado para disponer. Así, se sacrifica al titular real, al titular civil, frente al titular registral. Por eso, en caso de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Este principio hay que entenderlo referido al momento de practicar la inscripción, no al momento en que se produzca el acto o gravamen.
No será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos (tracto sucesivo abreviado):
- cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
- cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare.
- cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
- cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
Los medios de reanudación del tracto sucesivo en caso de interrupción del mismo, son dos:
- Acta de notoriedad: se formaliza y termina por el Notario, pero es objeto de revisión y aprobación por el Juez. Se notifica a titulares afectados y colindantes.
- Expediente de dominio: igual que el Acta de notoriedad en su carácter mixto notarial y judicial, con certificación del ReP que exprese la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes. Se cita a los titulares o sus causahabientes, pero no es necesario citar a los colindantes.